香港樓市概況

概要

截至2016年10月底， 香港的住宅物業交易量下跌了15.7%， 住宅價格與上月相比同樣下跌了2.6%，與近月不斷上升的樓價趨勢形成強列對比。香港高力國際（Colliers）指，2016年4月至9月期間，樓價共飆升8.9%，而按月增長比率亦在九月時創新高，大幅上升至2.7%。

樓價短暫下跌，全因政府調整從價印花稅而帶動。新印花稅率於11月5日落實，原意旨在降低香港不斷升溫的樓市。撇除印花稅影響並全面地觀看香港樓市，我們亦可把其他因素加入考慮之列，包括發展商、樓價、外籍投資者及本地人口趨勢等。

香港樓市概況

從價印花稅

在十一月，有關政府調高住宅物業交易從價印花稅稅率的新聞衝擊整個地產界。稅率經調整後劃一為物業售價或價值（以較高者為準）的15%（首次置業的香港市民除外），使非港人買樓的總支出提高了30%。

加徵印花稅令愈來愈多香港買家採取觀望態度，拖延簽約的買家數量增加，有的甚至「撻訂」。跟據美聯物業數據，11月7日那週35個主要屋苑的成交量下跌了36.5%。但市場預料新稅制將不會對豪宅物業買賣帶來影響，因香港市場的經濟及政治遠比其他市場穩定，仍持續有充足資金由中國內地流入香港。

儘管本地住宅物業買賣將減少（瑞信香港（Credit Suisse）預計2018年年底前樓價將有22%調整），里昂證券（CLSA）指樓價向下調整只是暫時性的，因新從價印花稅稅率並不影響首次置業買家，亦同時令壓抑打算「換大屋」的業主。最終在預期美國加息後，交易量或會凍結，業主因而取消放盤，使樓價能夠慢慢回復正常水平。

發展商及內地買家

參考地政總署數據，即使發展商股份在政府加徵印花稅後即時下跌，過去七個月內至2017年11月的政府地皮投標及2015年賣地收入仍錄得紀錄新高，分別為港幣528.4億及433.1億。香港高力國際指，發展商將持續於2017興建更多住宅，將有更多新落成樓盤應市。

政府正限制內地買家投資香港豪宅市場，可是此趨勢預料將持續。儘管人民幣對港幣貶值，且加徵新印花稅率（由23.5%上升至30%），香港市場第三季的內地買家比率仍佔15.8%。發展商亦嘗試推出優惠來減輕印花稅對內地買家的影響，包括折扣及括免額外支出等。

本地需求

本地需求則較淡靜。據政府統計處資料指，香港的樓價及租金在過去十年來分別大幅上升了223%及100%。加上家庭開支上升的46%，香港家庭大多正嚴重負債，供樓開支佔家庭總貸款70%。香港青年協會的意見調查亦發現，不少受訪者因樓價不斷上升而感到不安，只有27%的香港青年人認為自己有能力買樓，而數據指出，年青人普遍需工作25年才有足夠資金買樓。

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